我觉得所谓的悄悄下调房贷利率应该谈不上，目前不只是西安，全国各地都在下调房贷利率，这是大家都知道的事情。
对于2017年和2018年，相信买房的朋友都记忆犹新，这两年很多城市房贷利率都上浮了很高一个位置，很多城市基本上都上浮20％~40%之间，如果在前两年买房，很多人都要承受很高的利息。
进入2019年之后，全国大部分城市的房贷利率已经逐渐下降，截至2019年6月，全国房贷平均利率已经6连跌。那为何全国大部分城市房贷都会出现下跌呢？这里面主要有两个原因：
第一、银行贷款资金宽裕房贷利率下降，最直接的原因就是央行从2018年开始连续进行了多次定向降准，累计向市场释放很多资金，特别是进入2019年以来，央行连续两次定向降准向市场释放了8000多亿的人民币，这在很大程度上缓解了银行的资金压力。
在央行不断的连续降准之后，房贷利率也跟着下降，由2018年10月份左右，我国房贷平均利率达到了历史峰值5.71%，房贷利率就进入了下降的通道，特别是进入2019年以来已经连续6个月下跌，目前全国首套房平均利率已经下降到5.42%。
第二、房贷需求有所缓解。2017年到2018年这段时间房贷利率之所以上浮比较大，有一个很重要的原因就是市场需求相对比较火爆，比如2018年有部分是房价涨幅达到20%以上，楼市需求比较旺盛的时候，银行利率也跟着不断上涨。
但是随着我国调控的不断深入，部分城市的炒房行为得到了一定程度的遏制，目前很多炒房客已经开始出手二手房，比如合肥目前已经有超过6万套二手房在挂卖，其中光5月份一个月就新增了1万多套二手房。
此外，在2015年2016年这段时间楼市比较火爆的时候，很多城市都建了大量的楼盘，而这些楼盘基本上都会在2019年到期，所以2019年很多城市都会出现很多新的楼盘入市。
在大量的房源入市之后，目前楼市的总体需求也得到了一定的缓解，全国商品房销售面积增幅有所下降，从而也导致住房按揭贷款的增幅有所下降。
根据央行统计的数据显示，今年前5月居民新增中长期贷款合计2.26万亿，相比2018年同期多增2276亿，但相比2017年同期少增725亿。从占比来看，今年前5月新增中长期贷款占新增贷款的比重为28.28%，相比2018年、2017年同期下降0.05个、8.06个百分点。
第三、部分地方希望通过降低利率来刺激需求消化库存。目前各个城市的房子空置率到底有多少没有一个准确的官方统计数据，但之前西南财经大学曾经做过一个调研报告，得出的结论是目前我国房子空置平均空置率至少在20%以上，如何消化库存降低泡沫目前已经成为了很多地方的主要任务之一。
所以我们看到目前很多城市都在积极放宽落户政策，以及推出很多大学生购房优惠政策，以此来刺激楼市的需求，从而达到降低库存的目的，为了鼓励大家多买房，有些地区也在干预房贷利率，希望通过降低房贷利率来增加更多的购房需求。
第四、虽然房贷利率下降，但房价短期之内也不可能下降。看到房贷利率不断下跌，很多朋友都觉得这是不是房价要下跌的节奏呢？实际上本轮房贷利率下跌，最根本的一个原因是市场资金的宽裕，这个是最主要的，其他都是次要的。而且预计2019年下半年市场的资金宽裕仍然维持在一个相对平衡的状态，所以房贷利率还有可能会进一步下跌。
房贷利率下跌并不代表房价会下跌，这点可以通过观察，2019年部分城市房价上涨可以看出来。比如下图是国家统计局统计的，2019年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。
从这个统计结果来看，大家可以发现，2019年5月份70个主要城市当中，房价同比全部上涨，涨幅超过10%的有45个城市，比达到64%，而呼和浩特，贵阳，西安，秦皇岛，遵义，大理等这些城市，房价的涨幅甚至达到20%以上。
就算拿5月份跟4月份相比，环比上涨的达到68个城市，只有上海跟岳阳环比下降，而且下降的幅度也只有0.1%，基本上可以忽略不计。
所以即便短期之内我国房贷利率不断下跌，但是房价仍然呈上涨的趋势，短期之内这种局面是不会有太大改变的。
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目前的状况下调的概率很小。西安楼市连续38个月上涨西安可以说是西北第一重镇。由于一直不被重视，西安房价一直处于价值洼地。在2016年开始的新一轮全国房价上涨周期过程中，西安楼市也开始高歌猛进，房价从六七千直接涨到了今年的一万二三，连续涨了38个月很多投资客也不断加入了西安的炒房团。西安2017年开始调整人才引进政策，不断下调人才引进门槛，本科生直接落后，专科生落后等，大量的落户人群也给西安楼市带来了足够的刚需客群，也带动了楼市的持续火热。近年来，西安由于各方面产业资源的发展，相比于周边的太原，兰州，石家庄等城市，西安明显吸引力较强。因此，周边城市人口向西安的流动也增强了西安的竞争力。
今年以来，西安楼市持续上涨引关注今年以来，西安房价涨了2%，但是相较于去年，同比涨幅达到了24%，相当于去年100万得房，现在就值124万，你说厉不厉害。同比涨幅达到了全国第一。4月份和5月份，住建部就对涨幅过大的城市进行了提示预警。像苏州不久后遍出台了各种调控政策来调整。昨天5月70城房价涨幅出炉，西安遍受到众多关注。为了不被中央部门点名，今天西安立马出台了限购政策。
后期房贷利率上涨概率大作为一种调控手段，房贷利率上调能够有效地抑制楼市的快速上涨，毕竟花的钱多了，人们买的就少了。在西安楼市收紧的情况下，大概率房贷利率会上涨。但是目前一城一策的背景下，不排除在限购的同时降低房贷利率的可能，一松一紧配合实施，也是保持稳定的一种方法。
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