刚刚，央行调整了房贷基准利率，LPR的五年期的贷款利率由4.85%调整至4.8%。这个政策用通俗易懂的话来说：政府的房贷利率正式下调，购房者的成本将会下降。但冷眼认为，短期内房贷利率不会出现下降，长期房贷利率有下降的可能，购房者如果可以等待的话，可以选择明年上半年购房。
一、全球步入降息通道、降低实体经济融资成本是LPR降低的主要因素。如果我们仅仅局限房地产行业内进行解读，是无法分析出LPR降低的原因的。从政府“房住不炒”的政策基调而言，没有任何理由降低房贷利率，解读的结果往往会成为刺激楼市的政策。但这完全是错误的解读，我们必须从更加宏观的角度解读LPR利率下调。
2019年开始，全球各国纷纷步入降息通道，频繁出台降息措施降低利率，以经济龙头美国为例，在短短三个月时间连续降息75个基点。
2019年8月01日：美联储宣布降息25个基点，将联邦基准利率下调至2-2.25%。
2019年9月18日：美联储宣布降息25个基点，将联邦基金利率下调至1.75%-2%。
2019年10月30日：美联储宣布降息25个基点，将联邦基金利率下调至1.5%-1.75%。
全球特别是经济龙头美国的大幅降低利率，对中国造成极大的压力。不过政府至今为止没有动用降息措施，只是通过其他手段来增加市场流动性，从而间接降低房贷利率。
在全球降息的宏观环境下，中国银行借贷利率已经处于较高水平，但如果直接调整银行利率，对经济的副作用较大；通过调整LPR利率是对经济影响小又能有效降低市场利率的最佳选择。
二、实体经济转型的关键时期，LPR利率还有进一步下降的空间。
贷款市场报价利率（Loan Prime Rate，简称LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。
房贷政策改革之后，大家都记住了lpr对房贷利率的影响，却忘记lpr最基本的作用是推动利率市场化，简单来说是希望脱离基准利率，以一个更加低的利率基准降低实体经济的借贷利率，降低实体经济的融资成本。
目前中国的实体经济正好处于升级转型关键时期，中美的毛衣帐还在继续，因此降低实体经济的融资成本将成为未来很长一段时间的政策。
因此，目前LPR利率的降低并不是终点，未来还有进一步降低的可能性。
三、银行房贷利率控制线、房贷额度控制会极大影响房贷利率下浮，短期内房贷真实利率不会下调。
理论上来说：LPR基准利率下降，房贷利率肯定会下降。但冷眼认为这种可能性很低。
首先各个城市的房贷利率并不是由基准利率决定的，还有省银行的房贷利率上浮线、城市银行房贷利率上浮线两道防火墙保护，实际操作中完全可以让房贷利率不跌反涨。
其次目前已经是年底了，各家银行的房贷额度非常紧张，很多银行的房贷已经超额了。在供小于求的市场环境下，银行没理由主动降低房贷利率，让利购房者。
综上所述：冷眼认为此次LPR利率下调完全由于政府降低实体经济融资成本，并不是对楼市放松的信号，并且在年底这个时间点出台，短期内房贷的实际利率不会出现降低。但长期房贷利率有下降的可能，明年上半年是个购房的好时机。我是资深房地产分析师，不为流量折腰，只发布专业、客观、中立的房地产知识，希望得到专业购房知识，避免购房陷阱的请关注我。
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（1）下调,重磅,出手：
首先：降息周期已经打开：央行11月18日发布的公告显示，当日开展1800亿元逆回购操作，期限为7天，中标利率为2.5%，较此前下调5个基点。此前1年期MLF利率下调是2016年6月以来首次，此次7天期央行逆回购利率下调则是2015年10月以来首次。
对于房地产市场来说，影响最大的政策是利率政策，而一年期LPR主要是企业贷款成本，5年期LPR基本代表了房贷利率的走势，5年期LPR的降低，代表了房贷利率的下调也将成为趋势。
本次5年期的LPR下调，对于购房者而已，只是开始，100万贷款30年，平均月供减少30元，30年合计减少月供10890元。
这只是开始，从猪肉价格逐渐平稳看，未来几个月LPR还将明显下调。
其次：房地产市场政策也开始出现宽松苗头
最近楼市的政策已经出现了宽松趋势：11月中旬部分城市房地产政策：
从央行到地方都发布了部分与楼市相关的政策，其中央行继续明确不短期刺激房地产，深圳调整了普通住宅标准，另外部分城市的公积金政策有所宽松。
第一：LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低，降低资金成本，并不是为了刺激楼市，所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60个基点。
因为一般5年以上贷款大部分是房贷，所以本次降息出现5年期降低，对于房贷影响巨大。因为LPR的报价是月度，后续继续降息可以期待。
第二：第四次的报价，降息周期开启！
但全社会的资金成本降低下，房贷利率上行的可能性就不存在了，而且针对优质区域、优质贷款者，不排除后续房贷利率的继续轻微下调。
整体看，全社会贷款成本都有有所降低，这种情况下，房地产相对贷款成本上行可能性不大，但因为各种政策约束，预计下调的空间也有限，保持平稳将是主流
第三：目前各地房贷额度基本平稳，出现明显波动的不多，大部分银行依然正常放款，利率微调很少。从全国主要的一二线城市看，目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动，但80%以上城市依然是依然维持在过去2年的最低利率。
第四：预计2019年房贷额度依然刷新历史记录，但涨幅将明显降低。
原来不同城市之间，房贷的利率差距巨大：
全国房贷利率执行严重不均衡，从不同城市看，上海不论是不是恢复之前，依然首套房贷款有一定折扣，从银行成本角度看，上海能够执行基准优惠，而其他城市基准上浮，与房地产调控无关。每贷款100万，上海的购房者30年周期内，比北京少还利息16万。而如果对比三四线城市最高的上浮30%。
第五：2019年楼市销售额有望超过16万亿！
10个月房地产销售面积首次同比上涨,全年销售额超过15万亿成定局
1—10月份，商品房销售面积#万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%，1—9月份为下降0.1%。
商品房销售额#亿元，增长7.3%，增速加快0.2个百分点。
2018年同期数据：1-10月份，商品房销售面积#万平方米，商品房销售额#亿元。
2019年再次刷新2018年创造的历史年度15万亿销售额记录已成定局！年度销售面积也将有望与2018年创造的历史记录持平。
10月份房地产市场销售活跃，同比均明显上涨，拆分单月数据看，10月全国房地产市场销售面积高达1.4亿平米，同比上涨了1.94%。销售额高达1.29万亿，同比上涨了9.7%。
整体看，市场在5-6月反弹后，再次进入平稳周期。单月数据环比同比均出现了继续退烧的现象。8-10月已经连续3个月市场数据上涨。
（2018年全年房地产销售面积#万平方米，商品房销售额#亿元
第⑦：后续市场针对首套房贷利率应该有宽松的趋势。
如果说二套房贷款利率是涉嫌投资投机，按照现在国内大部分城市针对首套房贷款的认定标准，首套房贷款的肯定都是没有贷款过的刚需。
从房住不炒看，针对首套房利率有所降低符合调控的方向。
第⑧：整体看，房地产调控政策避免房贷过量，引导资金进入实体经济！
关注房地产行业资金链风险成为政策的主要内容2019年是房地产政策最密集年份，而在房地产政策内容里，过去很少提及的房地产金融风险在2019年来，密集提及，累计看，中央各部位在2019年来累计已经发布过25次讲话或政策，关于要求注意防范房地产金融风险。从中央到银保监会，密集加强对房地产金融的风险把控。
第⑨：LPR的降低，对于房地产市场肯定是利好消息，而且从趋势看，这一次的降低只是开始，后续几次有继续降低的趋势。
对于购房者来说，刚需购房者，针对当下的优质房源，可以考虑购买，特别是大部分城市已经限制房价。
第10：整体看，预计房贷利率随着LPR降低出现轻微下行将成为趋势。
第11：LPR降低后，市场有望平稳
从二手房数据看，连续出现了3个月20个城市房价下调，这也是最近2年来首次出现。
从不同城市变化看，一二线城市的新建住宅与二手房住宅均出现了明显的回落，2019年上半年的小阳春已经过去。
第十：降准与LPR降低的出现，对当下楼市有稳定的作用，但目前的幅度还不足以导致市场出现再次反弹，整体年末房地产市场有望平稳。
房住不炒下，市场平稳是主流。房贷利率波动不会大。但楼市最困难的时期过去了，未来判断市场主要看5年期的利率什么时候再次降低，当然已经可以看看房了。
